Rent to buy immobiliare: che cos’è e quali sono i vantaggi

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Nel rent to buy si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile ed è una sorta di promessa di vendita, o di acquisto, ad un prezzo bloccato. La legge, tra l’altro, è molto elastica e permette al conduttore/acquirente di riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito come in altri contratti preliminari. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

Durante la fase preparatoria alla compravendita il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile, di cui una parte da considerarsi come effettivo canone di locazione e un’altra invece da accantonarsi in conto per il futuro acquisto. La quantificazione dell’ammontare della quota di canone e di quella da versarsi in conto acquisto è lasciata alle parti.

Il contratto di rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile;
• la seconda è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo. La legge riconosce, però, al conduttore il diritto all’acquisto.

Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.

In fase di sottoscrizione del contratto viene stabilita la cifra alla quale l’immobile verrà venduto e nella fase finale, per entrare in possesso del bene, l’acquirente dovrà versare al proprietario la differenza fra il totale e i canoni di locazione già versati.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000€. Il canone mensile per 5 anni è convenuto in 800€ mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 400€, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si ‘perde’, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 400€ mancanti, si imputano al prezzo (sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 80.000 euro, ma 56.000 euro, perché 24.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Se il conduttore decide di non comprare l’immobile

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.

Di conseguenza il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo (canone di locazione), mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione.

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri; la procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa.

Il conduttore è tutelato?

La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

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